乌鲁木齐新土房地产评估有限公司存在的问题及处理决定

乌鲁木齐新土房地产评估有限公司：

　　根据财政部《关于组织地方财政部门开展2019年度会计评估监督检查工作的通知》（财监〔2019〕13号）和自治区财政厅《关于开展2019年度自治区资产评估机构重点检查的通知》（新财监〔2019〕12号）要求，自治区财政厅派出检查组，于2019年7月2日至7月10日，对你所（公司）2018年以来出具的审计（验资）报告、保持设立条件、执业质量控制、内部管理和财务管理制度的制定及执行情况进行了检查，现将检查出的问题及处理决定通知你所，请你所（公司）在收到本《整改通知书》之日起30日内，将整改情况和完税凭证（复印件）报财政厅监督检查局，自治区财政厅将不定期对你所（公司）整改情况进行回访检查。

　　一、资产评估报告存在的问题

　　（一）评估报告撰写不规范

　　1、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰广播电视大学拟转让单项资产资产评估报告》（新土评报字（2018）第001号 ），评估报告正文第一项标题表述不准确，评估目的表述不清晰。

　　2、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区师范学校拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第002号 ），评估报告正文第一项标题表述不准确，评估目的表述不清晰。

　　3、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区卫生学校拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第003号 ），评估报告正文评估目的表述不清晰。

　　上述问题违反了《资产评估执业准则--资产评估报告》第十四条“资产评估报告正文应当包括下列内容：（一）委托人及其他资产评估报告使用人…”、《资产评估执业准则——资产评估报告》第十六条“资产评估报告载明的评估目的应当唯一”、《资产评估执业准则--资产评估委托合同》第七条“资产评估委托合同载明的评估目的应当表述明确、清晰。 ”的规定。

　　（二）评估报告中评估对象和评估范围描述不清晰

　　1、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区师范学校拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第002号 ），资产评估报告中评估对象和评估范围表述不清晰，与评估委托合同约定的评估对象和评估范围不一致。

　　上述问题违反了《资产评估执业准则——资产评估委托合同》 第二条“本准则所称资产评估委托合同，是指资产评估机构与委托人订立的，明确资产评估业务基本事项，约定资产评估机构和委托人权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同…”第八条 “资产评估机构应当与委托人进行沟通，根据资产评估业务的要求和特点，在资产评估委托合同中表述评估对象和评估范围”、《资产评估执业准则——资产评估报告》第十七条“资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况”的规定。

　　（三）资产评估报告中的评估依据列示不规范

　　1、2018年11月8日，《阿勒泰广播电视大学拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第001号 ），评估依据中列示的“企业单项资产评估报告指南”为不存在的准则。

　　2、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区师范拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第002号 ），该资产评估报告评估依据引用、列示不规范，将不存的《企业单项资产评估报告指南》作为准则依据列示，将已废止的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格〔2002〕10号）、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格〔2007 〕670号）、《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格〔2002〕1980号）、《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格〔2002〕125号）、《建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格〔1999〕1283号作为现行取价依据列示。

　　3、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区卫生学校拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第003号 ），评估准则依据列示的“企业单项资产评估报告指南”为不存在的准则。

　　上述问题违反了《资产评估准则——评估报告》第二十一条 “评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等”，“中华人民共和国国家发展和改革委员会价格司公布的《2015年以来废止失效的全国性价格规章和规范性文件目录》中1014.国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格〔2002〕10号）2002.1.7 ；1025.国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格〔2002〕125号）2002.1.31 ；1084.国家计委办公厅、建设部办公厅关于工程勘察收费管理规定有关问题的补充通知（计办价格〔2002〕1153号）2002.9.2 ；1096.国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格〔2002〕1980号）2002.10.15 ；1581.国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格〔2007〕670号〕2007.3.30 ；734.国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格〔1999〕1283号）1999.9.10”的规定。

　　（四）评估报告结论披露信息不完整

　　1、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰广播电视大学拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第001号 ），评估结论中未明确披露评估结论的使用有效期。

　　2、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区卫生学校拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第003号 ）评估结论中未明确披露评估结论的使用有效期。

　　上述问题违反了《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十四条“资产评估报告应当以文字和数字形式表述评估结论，并明确评估结论的使用有效期。 评估结论通常是确定的数值。经与委托人沟通，评估结论可以是区间值或者其他形式的专业意见。”的规定。

　　（五）评估报告附件列示不规范、不完整

　　1、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰广播电视大学拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第001号 ），评估报告附件中对委托方与被评估单位法人身份证明称呼表述不规范；评估报告附件中对评估对象所涉及的主要权属证明资料列示不完整，未列示设备类资产权属证明资料。

　　2、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区师范拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第002号 ），该资产评估报告附件内容未列示评估对象所涉及的主要权属证明资料，同时资产报告附件未附评估对象所涉及的主要权属证明资料、评估机构备案文件，签字资产评估师资格证明文件。

　　3、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区卫生学校拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第003号 ）评估报告附件中对委托方与被评估单位法人身份证明称呼表述不规范；评估报告附件中对评估对象所涉及的主要权属证明资料列示不完整，未列示设备类资产权属证明资料。

　　上述问题违反了《资产评估执业准则--资产评估报告》第二十八条“资产评估报告附件通常包括：（一）评估对象所涉及的主要权属证明资料；（二）委托人和其他相关当事人的承诺函；（三）资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件；（四）资产评估汇总表或者明细表。”的规定

　　（六）《资产评估说明》内容与评估报告的相关内容叙述不一致

　　1、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区师范拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第002号 ），资产评估说明中，存在相关数据与明细表列示的不一致、资金成本公式与报告列示的公式不一致、重置全价公式与报告列示公式的不一致、确定的费率与计算采用的费率不一致、机器设备评估结果与叙述矛盾的问题。

　　⑴纳入评估范围的房屋建筑物总建筑面积15343.13平方米，而评估明细表中的总建筑面积为15047.73平方米，前后列示的数据不一致。

　　⑵房屋建筑物的资金成本 =工程建安造价×合理工期×贷款利息×50%＋前期及其它费用×合理工期×贷款利息，与评估报告中叙述的资金成本=(含税建安综合造价+前期及其他费用)×资金成本率×合理建设工期/2，前后列示的公式不一致。

　　⑶机器设备的重置全价=设备购置费＋运杂费＋基础费＋安装工程费＋其他费用＋资金成本，与评估报告中叙述的重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费，前后列示的公式不一致。

　　⑷评估案例中，锅炉安装费确定的取费费率为10%，计算时则按20%费率计算，多计安装费3,150.00元。

　　⑸机器设备评估减值描述为评估增值。

　　上述问题违反了《资产评估基本准则》第五条 “资产评估机构及其资产评估专业人员应当诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业……”的规定。

　　二、管理类工作底稿存在的问题

　　（一）“评估业务基本事项调查表”缺少相关内容

　　1、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰广播电视大学拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第001号 ），在“评估业务基本事项调查表”底稿中，缺少被评估单位情况、评估服务费用金额。

　　2、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区卫生学校拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第003号 ）在“评估业务基本事项调查表”中，缺少评估报告使用范围、评估服务费用金额及支付方式。

　　上述问题违反了《资产评估执业准则--评估程序》第八条资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业务基本事项：（一）委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人…（八）评估服务费及支付方式…”的规定。

　　（二）资产评估委托合同相关内容列示不规范、不完整

　　1、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰广播电视大学拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第001号 ），资产评估委托合同中关于评估结论的使用有效期约定表述有误。

　　2、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区师范学校拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第002号 ），评估委托合同中未就资产评估报告使用的限制性条件及对报告使用人的限制等相关事项做出约定。

　　3、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区卫生学校拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第003号 ），资产评估委托合同中关于评估结论的使用有效期约定表述有误，缺少合同当事人签字或者盖章的时间相关内容。

　　上述问题违反了《资产评估执业准则--资产评估报告》第十条“资产评估报告应当明确评估结论的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告……；《资产评估执业准则--资产评估委托合同》第六条“资产评估委托合同通常包括下列内容:...（十）合同当事人签字或者盖章的时间；（十一）合同当事人签字或者盖章的地点”；《资产评估执业准则——资产评估委托合同》第十条“资产评估委托合同应当明确资产评估报告的使用范围。使用范围包括资产评估报告使用人、用途、评估结论的使用有效期及资产评估报告的摘抄、引用或者披露。（一）资产评估委托合同应当明确资产评估报告使用人。如果存在委托人以外的其他使用人，资产评估委托合同应当明确约定。资产评估委托合同应当约定，资产评估报告仅供资产评估委托合同约定的和法律、行政法规规定的使用人使用，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。（二）资产评估委托合同应当约定，委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用目的及用途使用资产评估报告”的规定。

　　（三）管理类底稿中缺少相关内容

　　1、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰广播电视大学拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第001号 ），管理类工作底稿中缺少“评估业务执行过程中重大问题处理记录”。

　　2、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区卫生学校拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第003号 ），管理类工作底稿中缺少“专业能力评价表、独立性风险评价表”。

　　上述问题违反了《资产评估执业准则--资产评估档案》第九条“管理类工作底稿通常包括以下内容:……（四）资产评估业务执行过程中重大问题处理记录；……”；《资产评估执业准则--资产评估程序》第九条“资产评估机构应当对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制要求，否则不得受理。”的规定。

　　（四）资产评估报告审核意见不完整

　　1、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰广播电视大学拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第001号 ），资产评估报告复核记录缺少第三级复核意见记录及复核人签字。

　　2、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区师范拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第002号 ），资产评估报告复核记录缺少第三级复核意见记录及复核人签字。

　　3、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区卫生学校拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第003号 ），资产评估报告复核记录缺少第三级复核意见记录及复核人签字。

　　上述问题违反了《资产评估机构业务质量控制指南》第七条“资产评估机构应当合理界定和细分质量控制体系中控制主体承担的质量控制责任，并建立责任落实和追究机制。控制主体通常包括：（一）最高管理层；（二）首席评估师；（三）项目负责人；（四）项目审核人员；（五）项目团队成员；（六）资产评估机构其他人员。《资产评估执业准则——资产评估程序》第二十一条 “资产评估专业人员应当在评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告”第二十二条 “资产评估机构应当按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核”的规定。

　　三、操作类工作底稿存在的问题

　　（一）底稿内容不完整

　　1、2018年11月8日，乌鲁木齐新土房地产评估有限公司出具的《阿勒泰地区师范拟转让单项资产评估报告》（新土评报字（2018）第002号 ），操作类底稿中有现场勘查记录但未形成完整价值分析、计算、判断过程等评定估算过程记录工作底稿。

　　上述问题违反了《资产评估执业准则-资产评估程序》 第十七条“资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况对收集的评估资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。”；《资产评估执业准则-资产评估档案》 第十条“操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：…（三）评定估算过程记录，通常包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料。”的规定

　　四、财务核算中存在的问题

　　（一）会计核算不规范的问题

　　1、2018年度“奖金、社保、福利费、工会经费”的计提与发放均未通过“应付职工薪酬”科目核算，金额共计1,040,339.32元。

　　上述问题违反《企业会计准则第九号-职工薪酬》 “第一章总则 第二条职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。短期薪酬，是指企业在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职工薪酬，因解除与职工的劳动关系给予的补偿除外。短期薪酬具体包括：职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费，医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费，住房公积金，工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤，短期利润分享计划，非货币性福利以及其他短期薪酬。”的规定。

　　2、2018年度“印花税”未通过“税金及附加”科目核算，金额共计3,387.20元。

　　上述问题违反了“财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会〔2016〕22号）全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。”的规定。

　　3、2018年度未按规定计提职业风险金，金额共计7,924.53元。

　　上述问题违反了《财政部关于印发<资产评估机构职业风险基金管理办法>的通知》（财企〔2009〕26号）第三条“资产评估机构应当于每一个会计年度终了前，以本年度评估业务收入为基数，按照不低于5%的比例从管理费用中提取职业风险基金，并设立专户核算”的规定。

　　4、部分会计凭证附件不全，内容不符合要求，金额共计22,983.20元。经查，2018年5月16#凭证，支付“营业费用-汽车费用-汽材费”金额2,147.00元，凭证附件为采购“机油”普通发票，未附“车辆维修结算清单”； 2018年2月5#凭证，支付“管理费用-福利费”金额10,000.00元，凭证附件为购买“服装”发票，未附“员工福利费领用表”；2018年7月20#凭证，支付“管理费用-差旅费”金额9,645.60元，附件为飞机票、火车票、住宿票等，未附“差旅费报销单”；2018年2月10#凭证，支付“管理费用-其他”金额1,190.60元，凭证附件为“物业服务费”收据，未取得“物业费”发票。

　　上述问题违反了“《中华人民共和国会计法》第十四条会计凭证包括原始凭证和记帐凭证。会计机构、会计人员必须按照国家统一的会计制度的规定对原始凭证进行审核，对不真实、不合法的原始凭证有权不予接受，并向单位负责人报告；对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回，并要求按照国家统一的会计制度的规定更正、补充”的规定。

　　五、处理决定

　　（一）对资产评估报告、管理类工作底稿、操作类工作底稿存在的问题，责令你公司按照《中华人民共和国资产评估法》、《资产评估行业财政监督管理办法》和《资产评估基本准则》等相关法律法规的规定进行整改，进一步提高执业质量。

　　（二）对财务核算存在的问题，责令你公司按照《中华人民共和国会计法》、《小企业会计准则》等法律法规的规定进行整改。

　　（三）对未按规定足额计提职业风险基金的问题，责令你公司按照《资产评估机构职业风险基金管理办法》的规定，补提2018年度职业风险基金7,924.53元。