高校有效盘活、高效使用存量资产，严格控制、合理配置增量资产，从而释放有限财力专注于潜心育人、保障民生与促进发展上，不仅是贯彻落实党和国家习惯“过紧日子”的必然要求，也是传承发扬优良传统、切实履行育人使命的必然要求。
一、调查背景与样本选取
1.财会监督要求更严。
2023年2月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步加强财会监督工作的意见》，对强化财经纪律刚性约束、加强公权力行使的制约和监督，以及聚焦贯彻落实党政机关“过紧日子”、规范国库管理、加强资产管理等重点任务提出明确要求，对财政收入不真实不合规、违规处置资产等突出问题将严肃查处，强化通报问责和处理处罚，使纪律真正成为带电的“高压线”。
2.资产盘活力度更大。
2022年11月，财政部发布《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》，提出优化在用、共享调剂、公物仓管理、出租、处置及集中运营等资产盘活方式，对于难以调剂利用的资产按照规定的权限批准后，可以对外出租或处置。国有资产出租、处置应当遵循公开、公正、公平和竞争择优的原则。《行政事业性国有资产管理条例》（国务院令第738号）指出，行政事业性国有资产以市场化方式出售、出租的，依照有关规定可以通过相应公共资源交易平台进行。
3.实施盘活举措更实。
以江苏省为例，近年来先后发布《江苏省行政事业性国有资产管理办法》《江苏省进一步盘活行政事业性国有资产工作实施方案》《江苏省省级事业单位房产管理办法》《江苏省省属高等学校国有资产管理实施办法》等相关制度，要求省属高校出租国有资产须在履行可行性论证、合法性审核、租金价值评估、集体决策等环节后按照程序和权限履行审批与报备手续，明确省级事业单位房产出租应当委托中介机构对房产租金进行评估，并通过有资质的产权交易机构或者公共资源交易平台公开招租。据有关统计，截至2023年9月底，江苏省当年清查出低效闲置行政事业性国有资产126.99亿元，已盘活闲置资产27.44亿元，取得盘活收入11.43亿元。
为了近距离观察、多视角了解国有资产盘活相关制度执行与盘活成效情况，本文从江苏省产权交易所2021—2023年公布的有关数据中选取了江苏高校373个出租项目为样本，从实施时间、项目类别、经营范围及成交结果等方面开展数据整理与综合分析。
二、调查数据与项目分析
1.从项目实施年份上看，呈现项目数量与成交单价逐年增加趋势。
按照项目实施时间，从数量分布、出租状态及成交数据三个方面对这373个资产出租项目加以分析。
一是标的数量分布。近三年江苏高校委托实施的373个出租项目中，本科开展211个占57%，高职162个占43%。2021年80个占21%，2022年116个占31%，2023年177个占48%。实施项目数量逐年增加，其中本科院校从2021年的26个增加至2023年的118个，增幅显著。二是标的出租状态。招租公告中显示在租项目151个占当年实施项目数量的40%，其中2021年在租项目47个占当年实施项目数量的59%，2022年58个占比50%，2023年46个占比26%，标的挂牌出租时在租项目占比逐年下降，处于闲置空置、临时占用等状态的占比逐年提高。三是标的成交数据。373个项目合计出租面积5.63万平方米，租期均值3.44年，标的挂牌底价5817万元（一般不低于第三方机构评估价），成交价13631万元，成交挂牌比为234%；标的近三年每平方米年成交均值2422元，2023年成交均值3397元较上年上升64%；项目从第三方机构价值评估至成交公告发布平均用时5.33个月，2023年用时最短为4.59个月。综上所述，近三年江苏高校委托江苏省产权交易所出租项目在挂牌数量、成交单价、盘活收益等方面总体呈现上升趋势，本科院校落实上级政策推进资产盘活力度更大，国家有关政策也发挥了积极推动作用。
2.从项目经营类别上看，呈现餐饮零售居多、学习辅助偏少的分布特点。
根据项目经营范围，按照相近关联原则，将近三年实施的373个项目分为餐饮零售、生活服务、学习辅助、数码通信及自选许可等5类。
一是经营类别分布。餐饮零售类162个占比43%居首位，生活服务类与自选许可类均为74个占比20%并列第二位，学习辅助类46个占比12%排第四位，数码通信类17个占比5%居末位。自选许可类是指高校仅反向列出禁止经营事项但事先未具体明确项目经营范围，或项目许可的经营范围过于宽泛无法严格区分等情形，通常适用于校外临街商铺、师生人流量较小的老校区，以及社会关注度低且多次挂牌流拍的项目等。二是经营分类信息。餐饮零售类出租面积2.11万平方米、自选许可类出租面积2.68万平方米，两项合计4.79万平方米占比85%，其他三类0.84万平方米占比15%。五类标的租期近三年均值3.44年，符合房屋租赁期限最长不得超过5年的相关规定。三是分类成交比较。“过热型”餐饮零售类成交总额10382万元占比76%，成交挂牌比为256%，每平方米年成交均值4914元居首位，项目挂牌竞价次数均值174次居首位；“过冷型”自选许可类成交总额1395万元占比10%，成交挂牌比为133%，每平方米年成交均值521元（仅占首位餐饮零售类的11%、五类均值的22%）、实施用时均值6.04个月、项目挂牌竞价次数均值37次均居末位；学习辅助类成交挂牌比272%、每平方米年成交均值3301元、挂牌竞价均值64次等指标均属中上位次，项目数量46个、出租面积0.18万平方米均排第四。总体而言，近三年江苏高校委托江苏省产权交易所实施项目社会关注程度、盘活收益及盘活效率随经营类别差异而波动较大，三者最高最低之比分别达到470%、943%、143%。此外，与高校的基本属性相比，学习辅助类项目设置偏少，因经营类别差异导致冷热不均、差异较大的内在因素值得深入研究与思考。
3.从项目经营范围上看，呈现收益差别很大与影响因素多重特征。
一是经营范围分布。近三年项目数量前五位的分别是非禁即可74个占比20%，超市69个占比18%，图文打印、理发均为41个占比11%，水果33个占比9%，合计258个占比69%，涉及自选许可、餐饮零售、学习辅助及生活服务四个经营类别。项目数量后六位的分别是图书文具5个、自助售货机7个、数码产品维修及洗衣各8个、网络通信及眼镜各9个，合计46个占比12%。
二是收益差别很大。从两头看，自助售货机7个项目出租面积28平方米77万成交，单价折合每天每平方米75元名列15项经营范围之首；非禁即可74个项目出租面积2.68万平方米成交价1395万元，单价折合1.43元位列末位，项目成交折合单价首位末位相差50余倍，收益差别很大。从中间看，成交折合单价10元以上有4个，具体为超市14元、饮品12元、面包食品及水果11元；成交折合单价10元以下有9个，具体为餐饮、图文打印9元，理发、网络通信6元，眼镜、洗衣、图书文具5元，快递4元，数码产品维修3元。
三是差异原因分析。经综合分析，盘活收益影响因素大致可分为相对固定因素与动态调控因素两类。相对固定因素包括出租标的地理位置（人口流量）、周边配套（交通便利）、使用面积（适用匹配）等；动态调控因素包括各级各类政策宏观调控，校方经营类别、范围合理布局及承租条件清晰准确设定，参与竞价方深度开展项目市场前期调研、科学理性竞价及经营成本控制等方面。以校园超市为例，部分高校充分保障师生合法权益，事先设定“不承诺唯一性，鼓励竞争防止垄断”“所售商品价格不得高于学校周边大型连锁超市同期同类出售价格”“不得出售烟酒，以及含有酒精的饮料”等承租条件，项目成交价随之发生波动。同时，部分高校也存在动态调控盘活收益影响因素分析应对不全面、非禁即可项目经营范围校方选择权让渡边界不科学、师生合法权益维护不彻底等问题。
三、改进策略与内控建议
在全面梳理近年来国有资产管理规章制度基础上，针对373个高校以出租方式盘活国有资产项目存在的共性问题与薄弱环节，提出改进策略与内部控制建议。
1.合规性检视，处理好程序规范与盘活效率的关系。
高校有关部门主动学习、严格执行各级各类国有资产管理规定，厘清关键环节与主要流程，进一步优化内控流程，并定期检视资产出租项目实施的合规性，切实防范化解资产流失、利益输送及重大纠纷等风险。
一是程序规范执行。高校国有资产出租主要包括可行性论证、合法审核、租金评估、集体决策、审批报备、实施招租、会签联审、合同签订、租金收缴、资产交接及履约监管等11项环节，所有环节缺一不可并须按规定的程序逐一履行。例如，可行性论证是资产出租项目的起点，高校履行职能所需的自用房屋场所已满足、排除同类资产租用出租并存情形，邀请校内外专家论证拟出租闲置资产盘活方式的合理性、服务保障师生日常生活的必要性、项目实施的安全性等；租金价值评估重点把握遴选第三方机构资质的有效性与评估结果使用的时效性，通常规定的有效期为1年；集体决策根据“三重一大”议事规则按需召开党委会或校长办公会；审批报备重点关注授权范围内及时备案、授权范围外先审批后实施，高校根据资产出租面积、原值及租期等数据按需履行审批、报备手续，通常授权范围内备案时间要求为高校内部审批后10个工作日内；实施招租应当通过有资质的产权交易机构或者公共资源交易平台公开招租，重点检视招租方式的公开性、竞争的公平性与主体的专业性；合同签订前，重点加强合同条款与项目前期资料的一致性审核，结合项目公告、成交确认书对经营范围、租金租期、履约事项及违约责任等逐条严格审定；高校根据出租合同，及时收缴租金、交接资产并监督履约，重点关注租金拖欠催缴、收益足额上缴、违约责任界定及到期及时撤场等事项，视情况委托法务、财会及评估等专业团队妥善处理矛盾纠纷。
二是盘活效率提升。高校资产出租包括10余项必要环节及流程，涉及校内国资监管、资产经营、财务管理与上级主管部门、校外第三方机构等相应事项执行主体，在严格执行规定程序的前提下加强统筹协调，尽量缩短项目出租至成交的时间，对进一步提高资产盘活效率十分有益。
2.全局性谋划，处理好维护权益与盘活增效的关系。
基于服务师生日常生活需要与满足资产盘活要求，高校要从整体性视角出发、全局性谋划出租项目全周期实施计划，防止出现经营范围布局失衡、承租条件标准不一及关键信息披露不全等问题。
一是维护合法权益。高校项目出租利益相关者主要包括高校（管理者）、师生（用户）及承租方（经营者），三方利益诉求不尽相同并存在一定冲突。高校层面，在符合规定与服务师生的前提下，目标是盘活闲置房产、鼓励承租方充分竞争并获取出租收益，期望值为高。师生层面，在安全卫生与便捷服务的前提下在意的是承租方提供同质同类商品或服务的价格，期望值为低。承租方层面，在充分知晓与理性表达的前提下合理报价、竞价获取承租资格支付高校租金，期望值为低；在规范履约与服从管理范围内以一定的价格为师生提供商品或服务，期望值为高。面对三方利益相关者基于各自视角、在满足特定条件下呈现的“两高两低”收支期望差异，高校需要在相应环节统筹兼顾经营范围适应性、公开竞争有效性及让利于民服务性，科学设置前置条件并及时公开发布，切实维护三方合法权益。
二是盘活过冷增效。如前所述，近三年自选许可类非禁即可项目数量74个占比20%、出租面积2.68万平方米占比48%均居首位，而成交折合单价仅为1.43元排在末位，挖潜增效空间很大。高校应当适度控制经营范围选择权，逐项分析盘活收益相对固定与动态调控两类影响因素，按需聘请第三方机构开展商业背景调查与市场需求分析，针对“过冷型”项目实施盘活设计规划并定期加强宣传与推介，从而提升项目前景的认可度、社会潜在承租方的参与度。
3.本体性彰显，处理好育人为本与盘活效益的关系。
高校是教书育人的场所，学生在校内日常所见所闻的事物、沟通交流的对象、不期而遇的体验对其都会发生潜移默化的影响，久而久之促进其习惯养成、价值认同及人格塑造。对于承租方在校工作人员，高校在基本素养、意识形态及协同育人等方面提出明确要求则显得尤为重要。
一是彰显育人为本。高校应当从立德树人根本任务出发，围绕学生成长成才需要在招租公告中设置承租方校内工作人员政治立场、身心健康与沟通能力等基本要求，明确环境育人、服务育人及劳动育人等协同育人举措；承租方进场后，高校运用监控平台、师生监督、抽查等形式加强校内工作人员日常行为约束与管理，根据党委宣传部相关要求严格审批各类促销活动与宣传材料，坚决防止承租方工作人员的错误言论、不良习气及失范行为在校园蔓延破坏整体育人环境，并根据合同约定及时妥善处理。对承租方提供的勤工俭学岗位，高校应根据项目特点、岗位需求选取专业相关、品学兼优的贫困生，不仅让学生在校内满足勤工俭学，锻炼自身的需要，而且可以作为校方管理力量的有机补充，近期距离观察承租方诚信履约与异常情形处置态度。
二是盘活有限效益。相对于高校办学的服务性与公益性，高校资产盘活的经营性属于次要目的，不得出现因麻木无视甚至故意降低服务标准与质量导致师生权益受损的情形。高校应事先提出必要的协同育人要求，承租方综合计算支出成本并理性竞价，从而实现以构建全员育人体系为前提的高校资产盘活工作机制。
四、结语
整体来看，近三年江苏高校委托江苏省产权交易所出租项目在经营范围覆盖上基本满足师生在校日常生活需要，高校以公开竞争方式取得闲置资产盘活合法收益，实现国有资产盘活预期工作目标，也对促进社会经济发展做出贡献。高校应从合规性检视、全局性谋划及本体性彰显三个方面进一步深入探索，切实处理好程序规范与盘活效率、维护权益与盘活增效、育人为本与盘活效益等方面的关系，为进一步推进国有资产规范管理、促进高校事业健康发展做出应有的贡献。
（来源：行政事业资产与财务）
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