科研事业单位经营性资产租赁管理探究

一、概述

H所现有经营性资产主要集中在H市N路办公场所和S路科研创新基地，以门面房、内场地、仓库等为主。目前H所经营性资产全部委托第三方公司进行公开招投标拍卖，整体过程管控有制度程序约束，租金收取比较规范，但也出现了部分资产闲置等问题。笔者在调研、走访、谈话的基础上，了解掌握目前单位资产租赁总体数量和位置、管理制度建设、近年整体收益、租赁资产处置程序等情况，针对问题进一步分析研判，优化经营性资产管理，力求做到资产情况实时掌握、动态全程监管，从而推动实现资产收益最大化，确保国有资产保值增值。

前期，H所纪委组织财务处与资产管理处、行政后勤管理中心、科研基地办等相关职能部门召开工作布置会，部署安排对资产情况进行排查摸底，确保情况清楚、数据准确。同时，制作租赁资产统计表，由相关部门负责统计有关情况。印发了调查问卷，从侧面进一步了解单位干部职工对资产处置的总体评价，共收集干部职工有效问卷115份，其中认为国有资产处置方面存在廉政风险点占14.78%。同时，H所纪委对N路办公场所和S路基地国有资产进行了现场走访调查核实，对租赁资产的位置、面积、使用情况进行盘点核实，同时核查了资产评估报告、部分租赁合同、租金收缴凭证等台账资料。经过对资产管理、资产处置程序、资产租赁收益的了解，以及与相关人员核实等，对整体情况进一步开展综合分析。

二、H所经营性资产总体情况

（1）资产面积情况。目前H所租赁资产总面积约为1.8万平方米左右，主要分布于N路办公区周边和S路科研创新基地，总共129间（块）。由于资产租赁根据租户租赁意愿进行调整安排，比如有的租户承租相邻

门面房、有的租户只愿意承租半间或者半层，以下数据只统计目前用于租赁的实际面积（表1）。

表1 资产面积统计表（数据截至2023年）

（2）资产用途性质情况。129间（块）经营性资产，主要是N路和W路门面房、仓库，面积占比92.4%（表2）。

表2 资产用途性质统计表（数据截至2023年）

（3）承租人行业情况.目前用于租赁资产中实际出租111间（块），占比86%。由于W路从20世纪80年代开始市场主营方向是农资经营业务，形成了一定的市场集聚效应，农户、市民也形成了一定的购买习惯，因此，租赁资产中农资行业占比49.6%，接近一半（表3）。

表3 承租人行业统计表

（4）资产租赁情况。近年来实体门店市场行情不景气，一些租户不愿续租，退租情况逐年攀升，其中2022年度占21%（表4）。

表4 近年资产租赁情况统计表

（5）资产租赁收益情况。近四年，年均收益在264.5万元左右。2020年度和2022年度按照上级有关规定，减免了部分房租，其中2020年度按照2个月减免租金，2022年度按照3个月减免租金，导致近四年收益不稳定、波动加大。相关资金按照省属事业单位财政管理有关规定，统一划拨上缴（表5）。

表5 近年资产租赁收益情况统计表

（6）租赁合同履行情况。根据2023年最新合同履行情况进行统计（表6），按照程序，拍卖成交后，需在当月签订租赁合同，但实际工作中，由于部分承租户需要留有一定的装修时间，导致不能及时签订合同，间隔1月以上的占比16.2%。对2022年租金缴纳时间进行统计分析（表7），租金缴纳超时的占22.5%。

表6 2023年合同签订情况统计表

表7 2022年租金缴纳超时情况统计表

三、H所经营性资产租赁管理存在的问题

2019年以来，H所资产管理工作严格按照上级有关政策文件执行，在国有资产租赁方面进行了一些有益的探索，委托1家AA资质的拍卖公司对单位所有租赁资产的租金价格进行评估，同时对到期门面房进行公开招拍，有效保障了程序公开、公平、公正，实现了国有资产保值增值。但是结合日常监督、实地核查、财务比对等手段，发现租赁资产在日常管理、规范合同、人员专业化等方面还存在短板弱项。

1.日常管理松散。

H所委托拍卖公司对租赁资产进行处置，总体上程序规范，但是也依然存在不足。如正式签订合同时间不统一，公开拍租后到合同正式签订的时间间隔不一致，实际间隔1个月以上的有18项，虽然有承租人客观原因（预留装修时间），但是相关措施和制度约束不完善。资产盘活不及时，受疫情影响，租户退租情况逐年攀升，2022年度占21%，虽然2022年H所纪委进行了督促提醒，对推进盘活资产起到一定效果，但是相关职能部门还未建立相应的工作机制，不能及时有效推进工作。

2.履约管理不规范。

按照H所资产租赁合同管理有关要求，一般签订3年，如果续签可以签5年，后面两年按照5%的比例递增，目前H所出租的111间（处）租赁资产中，新签订3年以下合同的占54.9%，续签5年的占45.1%，但在合同期满后未续签合同，按照拍租程序重拍，实际承租人未改变的有25项，其中重新拍租价格与3年前成交价格有提高的有7项、不变的有17项、降低的有1项。租金缴纳不及时，2022年租金缴纳超时的占24.7%，个别房租缴纳拖欠半年以上，没有对合同履行情况进行前置跟踪，未能及时发现和纠正资产租金收缴存在的问题；信息不通畅，目前H所房屋资产出租的经营职能设置在后勤管理部门，承租人将租金直接汇入单位账户，具体经办人员掌握缴纳信息的渠道比较传统，未建立信息共享机制。

3.管理人员专业化程度不高。

H所虽已建立第三方评估与公开招租制度，但监管主体专业能力不足的问题仍制约着管理效能。通过实地调研发现，作为房屋租赁的监督管理部门，后勤中心工作人员存在专业能力短板，如市场动态响应机制薄弱，未建立常态化市场监测体系，对租金定价机制、区域供需变化等关键要素缺乏研判能力；对承租人资质审核较为形式化，尚未建立多维度的信用评估制度，对承租方经营稳定性、债务偿还能力等核心指标缺乏深度核查；管理思维存在错位，将监管职责简化为租金催缴等事务性工作，未建立全周期风险管理意识。

四、科研事业单位经营性资产租赁管理的对策分析

1.健全管理制度。

健全的管理制度是规避和控制风险的有效手段。要构建全周期风险管理体系，包括租赁前评估机制、中期监管体系、租后处置规范等。要优化资产出租管理的手续和流程，将资产申报、价格评估、合同审批等关键节点作为重点，堵塞流程漏洞。要完善配套保障机制。资产维护方面，制定分级分类保养标准，对重点资产实施动态监测，建立维修保养记录台账。财务监管层面，每年委托专业机构进行公允价值评估，设置租金调整触发阈值机制。

2.规范合同管理。

规范合同管理，征求法律顾问专业意见，制作标准化的合同文本，按照拍租流程开展租赁业务，同时要在合同内容中针对房屋租赁的时间、价格、押金，以及租金缴纳时间、违约责任等做出重点详细规定，避免出现拖欠租金和房屋违规占用等现象。建立动态响应机制，畅通财务、后勤等相关职能部门信息沟通渠道，确保经办人及时准确掌握资产情况。进一步优化拍租程序，将日常监督发现的问题反馈给拍租承揽公司，做到流程及时优化调整，确保处置过程既合规合法也能最大限度维护单位利益。

3.加强有效监管。

通过日常检查和不定期的专项督查，加强对经营性资产监管，及时纠正承租中的未经程序直接签订合同、租金缴纳不及时、违规转租、不按合同约定擅自改变租赁资产用途等行为，畅通信访举报渠道，严查违规行为。

加强资产安全检查督促，增强承租人的安全意识，督促承租人及时整改安全隐患等。积极探索改进租赁经营工作的方法和流程，针对长期未交租金的承租户进行核查并追缴；对不合规使用场地的经营户终止协议；对违反合同约定将房屋转租给他人的，进行核查并收回房屋，按照程序公开拍租并加强监管。加强市场调研，及时动态更新单位租赁资产评估价格，确保国有资产价值效益最大化。

4.强化队伍建设。

加强对资产租赁经办人员的专业培训，着重强化合同、国有资产管理等相关知识的系统学习，提升履职能力。同时强化纪律教育引导，注重日常监督，及时组织排查资金管理领域存在的廉政风险点，堵塞制度漏洞。探索引进资产租赁专业化队伍，采取购买或委托服务模式，让专业人干专业事，进一步确保国有资产保值增值。